據《中國新聞周刊》微信消息，進入11月，房地產領域的“救市”政策頻頻出現。

“在前期推出的‘樓宇保證交付’專項貸款的基礎上，人民銀行將對6家商業銀行推出2000億元的貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，鼓勵其支持‘樓宇保證交付’工作。”中國人民銀行副行長潘11月21日宣布。

此前，11月13日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，包含六大類16條。被業內稱為“金融16條”，涉及房地產融資、抵押擔保、受困房企風險處置等行業內外普遍關注的諸多問題。業內人士認為，這是今年以來對房企最大的扶持政策。

與以往側重于刺激需求的“救市”不同，此輪密集的“救市”政策側重于為房企提供更多的流動性。

其實購房者和房企就像一枚硬幣的兩面，連接點可能是“保教大廈”。自“保送樓”專項貸款推出以來，為房企提供流動資金的重要目標就是“保送樓”。

購房者和房企就像一枚硬幣的兩面，連接點可能是“保教大廈”。

置換資金不得流向集團公司。

11月14日，銀監會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發布《關于商業銀行置換預售監管資金有關工作的通知》指出，允許商業銀行按照市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況和聲譽風險的基礎上自主決策<愛尬聊_讓生活聊出新高度>，開展優質房地產企業擔保置換預售監管資金業務。

2021年部分房企出險，存在挪用預售監管資金的情況。此后，預售監管資金管理更加嚴格。以恒大為例，其項目公司提取預售監管資金需要當地工體批準。有住建部人士告訴《中國新聞周刊》，即使是未投保的房企，自2021年起，也需要嚴格按照項目進度提取預售監管資金，沒有靈活提取的空間。

055-79000明確提到，當監管賬戶內的資金達到住建部門規定的監管額度時，房企可以向商業銀行申請出具保函置換監管額度內的資金。保函的置換金額不得超過監理賬戶內保證工程竣工交付所需資金的30%，置換后的監理資金不得低于監理賬戶內保證工程竣工交付所需資金的70%。

“用保函代替預售監管資金，并不新穎。”上述住建部門人士表示，很多地方已經允許置換，但他們的房企很少有這樣的操作。在他看來，三部委聯合發布置換細則，象征意義更大。畢竟之前對預售資金的監管有過收緊或放松，各地的選擇并不一致。

據中國指數研究院指數事業部市場研究總監陳文靜統計，2022年以來，面對眾多房企的流動性問題，全國已有超110個城市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保障項目建設資金安全。“短期來看，以保函替代預售監管資金的政策作用有限，更多的是為優質房企釋放流動性。”

關于資金使用，《通知》要求首先用于項目建設、償還項目到期債務等。不應使用

如果說“保函替代預售監管資金”更注重提高項目公司的流動性，那么最近再次提到的“第二支箭”則側重于改善房企的整體融資環境。

2018年，針對部分民營企業遇到的融資難問題，經國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道，采取“三支箭”的政策組合。其中，民營企業債券融資的支持工具是“第二支箭”。

11月8日，銀行間市場交易商協會發文稱，繼續推廣和擴大民營企業債券融資支持工具，即“第二支箭”。具體而言，“第二支箭”由中國人民銀行再貸款出資，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋證書、直接購買債券等方式支持民營企業發債融資。

交易商協會預計，這“第二支箭”將支持約2500億元的民營企業債券融資，不僅針對房企，交易商協會在文章中特別提到，近期已組織中債促公司積極開展部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好效果。

這并不是中債促公司今年第一次為房企國內發債提供擔保。8月，交易商協會力推公司為示范房企國內標準化融資提供全額擔保。據中國指數研究院統計，8-10月，在首輪債券發行中，中債促進公司為6家房企提供了直接擔保，合計融資68億元。

顯然，此輪擔保債發行規模更大。在11月8日交易商協會公告后，龍湖集團200億元的架式發行登記已經完成，協會也分別受理了美的地產和新城控股150億元的架式發行。

“民營房企融資陷入‘債務風險爆發——預期持續爆發——金融機構規避——開發商大規模降價促銷——銷售回款下降、抵押物價值損失——債務風險爆發’的惡性循環。目前，對于一些問題不大甚至相對健康的民營房企的信用風險預期，存在不理性和一刀切的現象。”廣東省城市規劃院住宅政策研究中心首席研究員李對《通知》表示，“第二支箭”正是為了糾正這種不合理，一刀切。

李認為，目前民營房企的外部融資狀況已經見底。10月份，房企非銀融資556.8億元，同比增長16.4%，平均利率3.48%，同比下降2.39個百分點。本月融資同比呈現正增長。與行業下行周期開始時相比，行業融資出現修復跡象。

無論是“保函替代預售監管資金”，還是“第二支箭”，更多的是針對“優質房企”。對于已經脫險的房企的救助政策，更多體現在11月11日央行和銀監會聯合發布的“金融16條”中。

其中，做好“保交樓”金融服務的表述引起了外界的關注。其中提到，除了已經落地的開發政策性銀行提供“樓宇擔保交付”專項貸款外，還鼓勵金融機構提供配套融資支持。

鼓勵金融機構對兩類項目提供新的配套融資支持：一是剩余銷售收入既能覆蓋專項貸款，又能覆蓋新的配套融資項目；二是剩余款項不能同時覆蓋專項貸款和新增配套融資，但新增配套融資和專項貸款的配套機制已明確安排，還款來源已落實。

隨后

1-10月，房地產開發企業房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅比1-9月收窄1.2個百分點。連續三個月收窄，被認為標志著“保交樓”取得階段性進展。

9月12日，恒大集團官方微信號發布消息稱，當天，恒大集團召開復工復產周會，恒大集團董事長許家印要求9月30日前全面復工。自去年10月底提出“復工、復產、保證交房”后，許家印再次發出“軍令狀”。

根據許家印當時公布的數據，恒大國安大廈共有706個項目，其中668個已經復產，當時未復產的項目有38個。

作為危在旦夕的房企代表，恒大項目的“保送樓”情況無疑具有重要的風向標意義。華西恒大項目也是706個項目之一。LAM Raymond曾經是這個項目的供應商，項目公司至今還欠他300萬左右的貨款。

今年1月，他一度看到了兌現債權的希望。華西恒大項目工作領導小組曾拿出一份《恒大債務化解方案》，將債務分為“大額債務”和“小額債務”，限額為100萬元。在LAM Raymond看來，這一債務轉換計劃并不令人滿意。

以100萬元以上的“大額債務”為例：一是債務無償延期24個月以上，24個月后資產不能盤活，雙方協商進一步延期。所謂“無償延期”，是指存量債務只考慮直接費用，不考慮違約金、利息和罰款。其次，債權人需要約定不低于60%的債務以資產包的方式清償，資產包是項目的住宅、商業、地下車庫等物業。

從這份債轉股方案中不難看出地方住建部門“保交樓”的政策傾向，其中明確提出，涉及復工復產的債務優先解決，原則上以待建房產作為資產包，負有“保交樓”任務的債務人必須承諾按期完成復工復產交樓任務。

然而，此后這種債務轉換計劃沒有得到進一步推廣。LAM Raymond甚至認為，當時拋出這樣的債轉股方案，目的是為了“維持穩定”供應商，鼓勵他們恢復生產，“保證樓宇交付”。

LAM Raymond對《中國新聞周刊》表示，在實際的“保樓交房”過程中，很少有老供應商參與，而是雇傭了一批之前與恒大沒有債務糾紛的新供應商。

“一方面，我擔心老供應商因為之前的債務糾紛，從‘保底樓’收了錢后故意不供貨；另一方面，老供應商也擔心再次被套牢，參與‘保底樓’的積極性不高。”在他看來，這無形中推高了“保證送達”的成本。“為了規避風險，新供應商的報價往往會上漲，拿到的訂單價格也比老供應商好。"

“恒大在貴陽共有27個項目，項目陸續復工、投產。我們正努力在承諾的時間內交付大樓。當然，交貨質量也會受到影響。”參與華西恒大項目“寶教大廈”的工程方告訴《中國新聞周刊》，華西恒大具體項目目前處于“半停工”狀態，供應商“驚弓之鳥”，不再愿意墊付資金。他們往往是資金有多少就干多少，處于干干停停的狀態。

他參與“保底樓”項目是在“保底樓”專項貸款注資項目之后。8月中下旬，住建部、財政部、央行等相關部門出臺了

“金融16條”是指為兩類問題地產“保教大廈”提供配套融資支持，結合專項貸款。此前，在2022年第三季度央行貨幣政策委員會例會上，已提出“投入使用‘樓宇交付擔保’專項貸款，適當引導商業銀行提供配套融資支持”。

顯然，僅靠目前發放的“保證交房”專項貸款，是不足以完成“保證交房”任務的。

“項目申請的專項貸款約3億元，當地住建部門專門組織了項目供應商會議，鼓勵所有供應商參與‘保底交樓’，也是希望給各方注入信心，確保項目進度。”花溪區恒大項目“保教樓”的施工方告訴《中國新聞周刊》，即使該項目獲得專項貸款，但“保教樓”的供應商貨款并未以現金形式全額支付。

當初約定的支付方式是50%現金，50%資產包，但10月份實際收到的現金只有20%左右。每個供應商可以獲得不同比例的現金。不排除一些關系維護良好的供應商可以獲得更高比例的現金支付。"如果現金支付的比例更高，項目的進展會更快."

“去恒大化”的本土項目

目前已落地的專項貸款仍難以覆蓋“保底交樓”的資金需求，并非孤例。

比如，湖北隨州有3個恒大項目。據《中國新聞周刊》，9月份開始專項貸款已分批發放到監管賬戶，但認為仍有缺口。去年恒大爆雷，三個項目進度不一樣。2021年底，政府接管。曾發現三個項目完工之間存在約11億元的資金缺口。即使把部分已建成的車庫賣掉，不算項目舊賬償還，資金缺口也要達到89億元，但預售資金監管賬戶只有3000多萬元。

更何況目前專項貸款還沒有覆蓋到所有需要“保底交付”的項目。以山東為例。接近省住建廳的人士告訴《中國新聞周刊》，恒大在山東省有60個項目，其中25個項目申請了專項貸款，目前實際發放約22億元。對于仍無法落實建設資金的項目，在下一批申請專項貸款時，盡可能將恒大項目納入申請范圍，解決建設資金不足的問題。

在充分利用專項貸款的同時，如何籌集和盤活更多的資金是一個棘手的問題。該人士表示，對于恒大項目，很難協調銀行機構提供融資支持。今天采取的路徑主要有兩條：一是梳理預售監管資金是否已被查封凍結，盡量協調解除凍結；第二，抵押貸款要盡快發放。如果購房者不愿意辦理手續，應引導其退房。

多位對恒大債權提起訴訟的債權人告訴《中國新聞周刊》，即使目前已經取得法院的勝訴判決，也無法執行恒大項目公司的任何資產。顯然，“保送樓”被放在了更重要的位置，這也為各地完成恒大項目的“銷售數”爭取了時間，這甚至是比“保送樓”更緊迫的任務。

恒大項目“解約”的實質是將項目“去恒大化”，將恒大集團的風險與項目隔離，減少集團公司風險演變帶來的不確定性。比如通過項目公司的股權轉讓，不再與恒大集團有聯系，這樣即使集團公司破產，項目的繼續建設仍然會有承包商。同時，也可以保證資本資產將用于項目的繼續建設，而不是清償債權人的債務

之前項目銷售的方式主要是股權轉讓、項目轉讓、竣工交付，而現在代建代管的模式逐漸成為各地的主要方向。據了解，目前恒大項目銷售率較高的省份，普遍采取代理、代管、持有的方式處置項目，實現項目“去恒大化”，阻斷“保送樓”項目風險和群體風險。比如今年8月底，廣東恒大項目的銷售率只有21%，但到10月中旬，已經上升到91%。

代建模式的核心是由來已久的代建模式，即由有開發需求的委托方發起，有開發能力和施工經驗的受托方部分或全過程參與設計、開發、管理和服務，最終實現共同盈利。

前述接近住建部人士表示，距離年底還有不到兩個月的時間，地方正在沖刺推動恒大項目的銷售。在沖刺階段，要加快各項工作，突出“快”字方針，即簽訂代理代管合同、資產處置、復工復產、快速交付。這一切的起點是在破產前簽訂托管合同。

目前部分省份的簽約方多為平臺公司，未來有機會引入更專業的機構，直接導致今年代建業務再度火爆。

在2022年第三季度年中業績會上，包括碧桂園、龍湖、旭輝等在內的多家房企都不約而同地表示看好代建市場的前景。碧桂園總裁莫斌表示，公司已與多個地方政府達成協議，以委托模式積極承擔政府保障房交付任務。